|PART 1|

(资料图片)

▲灵隐-飞来峰

每年的3月份，适逢春节后的求职、返工季，作为全年租赁市场最活跃的月份，其租金数据是CPI、就业、住房市场、板块潜力等领域晴雨的重要参考，俗称“头要开好”。

最近，国内某大型数据网站，综合了各大租赁平台统计信息，发布了全国3月份全国各大城市租赁价格排行榜。

▲全国主要城市3月住房租赁价格排行-前20

杭州的租金行情很差，价格和趋势都非常差。上表前20城中，杭州-13.49%跌幅第一，放全国，跌幅排名第二。

▲全国城市3月住房租赁跌幅排行-前20

租房大热板块三墩及三墩北，如都市水乡、金地自在城、铭雅苑这类地铁口近商业的楼盘89-100㎡的三居室，往年4k每月都挺好租，最近钥匙都在中介手里挂了起来，据了解比起去年又有500-800/月的跌落；

未科三兄弟的未来悦89㎡，去年6k/月，今年5300就能租到。

▲奥体航拍 | 摄影by辉

强如红盘板块，如网红聚集的奥体，据中介透露这两月租金都有不同程度的跌幅。壹号院的最小户型134㎡平均租金高点2w+/㎡，现在1.6w就能租到；大如267㎡的，原先起底6w+，如今5.5w/㎡也能租到；旁边傲世邸的中小户型，也有近10-15%的跌幅。

产业强区滨江租金下滑也很凶，中兴花园120㎡+往年必是8k-8.5k，今年7.5k好多房源，风雅钱塘158㎡的大四居按季付跌破9k/月，沿江的宝龙城一带，中年大盘彩虹城156㎡、国信嘉园均有7k/月的房源挂出，往年肯定是8-9开头。

▲近9月杭州平均租赁变化趋势

于是，杭州交出了同比下跌13.46%，环比两月跌掉近两成平均租金的答卷，不出意外二、三季度同样好不了。

剧烈、非局部、全方位、大概率持续的整体下滑，当一个城市住房细分领域出现这样的节点，就需要警惕和分析其因果对住房的二、三级市场乃至城市的上下游影响。

见微知著，今日推文，从租金变化开始打开的逻辑链。

|PART 2|

▲西溪芦花

平均租金，最能反应一个城市居住供需情况和居民收入水平的数据，往往被视作在一个城市当下能级与预期的综合表现，产业强、收入高、人口多，供小于求，自然租金水涨船高，如一线的北上广深自然在前列。

▲平均租金体现城市能级的综合预期

而杭州近几年的租金一直排在广州之前，平均70+每平每月的数据比南京高25%以上，甚至是苏州宁波的近两倍，足以反映前些年年轻人、有钱人、投资客的聚集对浙江省省会的加成和看好。

但是，其隐忧也是非常明显的。

杭州是座“铁拐李”城市，一直靠三产实力立足，工业底子不能说弱，但在长三角，强比不过苏州、细比不过宁波，重和量比不了上海，而且这仨还都带港口；

当经济好时，三产可以产生最多的概念和收入支撑楼市，提供最多的就业，有门槛、慢工出细活的二产不行，但经济下行时，二产更稳定更踏实。

道理很简单，一个城市的实业人员多，经济差最多减产降薪水，但不至于35岁毕业，从月入3-4w到0的落差，榜单中的深圳、杭州和苏州、宁波、武汉就是典型的两类城市。

▲经济遇冷，两类城市的波动

但这也不是问题，三产做到足够强，强如深圳就扛得住。

杭州目前的情况是是，借助G20、亚运会两大盛会效应和互联网经济的热度，刚快速把城市骨架拉伸，需要招商补短板和持续填充人口之时，经济困难了，但底子和承压能力还不够。

这意味着有大量的新城是不够产业人口的流入、收入的上涨以支撑其土地规划的远景以及房价的预期。

当增量和加速不够，会如何？答：需求陷入存量腾挪，此消彼长。

|PART 3|

▲望江-德寿宫

啥叫城市版块的存量腾挪？举个关注楼市的人都听烦的风口为例——“阿里系xxx要搬啦、有新总部啦”！

最早的整体搬迁之于余杭与未科，前些年的云谷之于三墩北、蚂蚁之于之江，不管结果是否成行，租金先涨，周边新房楼市再哄一波，接着二手房直接起飞一条龙。

这不，与未科三兄弟的租金滑落形成反差的，受菜鸟搬家老余杭的利好，隔壁的杭语蓝庭和凤玺云著月租一举踏上5k/月，还有不少房东按6k/月挂。

▲左-杭语蓝庭近期租金 | 右-凤玺云著近期租金

如果在深圳，这个风口可以是“腾讯系、华为、大疆、中兴、比亚迪”，每个月换个龙头巨鳄，一群高薪员工在寸土寸金的小地块带飞楼市。

但杭州地多的是，且无论玩几次还是只有“阿里系”的能量才能带给楼市足够的想象力，可是2023了，码农要么毕业了，要么房子已经好几套了，市场听多了也会麻木——

当城市缺乏第二个、第三个“阿里系”的时候，还在大量供地和交付新房，想维持多板块普遍的价格，只能腾挪有限的需求和购买力；

10口锅5个锅盖，一批码农12个月份换12个板块上班，租金和房价仿佛就“四季常青”了，同时抓紧吸人吸企业，创造第二批、第三批高收入“码农”，做第6、7个锅盖。

▲一口锅、一个盖

增量不多，又想维持价格，当经济和收入收缩，遂出现以下几种情况：

二手卖不掉转租的量在变大，西湖区中年房最为明显；

新交付转租的量在变大，如嘉品、澄品、御虹府等交付，奥体豪宅租房的平替多了，后续6月、10-12月交付更多，明年还有亚运村和钱二的上万套；

打工人租房收紧荷包消费降级，原来整租的变合租，大套房的换老小区；

供应在增加，真实需求的量和能力在收缩，造成整体供大于求或者供求错配的现实，租金回归到合理区间也就不足为奇了，毕竟杭州真还没飞天到苏甬两倍住房购买力的水平。

|PART 4|

▲保俶塔

那么，此种需求腾挪，会循着什么规律，远期有什么结果？

先说结果：加速城市版块的兴衰。注意是兴衰而非分化，分化更多指两板块成长性和到最后的能级有高低，而兴衰不同，在同为高能级甚至中心板块，都会发生需求腾挪导致的此消彼长。

规律，综合城市发展进程、产品形态和供需情况，进行分析。

安居客在上月同样发布了各大城市租赁市场细分领域的详细图表；

▲3月杭州各区租赁供需环比

以区域来看，萧山、富阳、临安、西湖、滨江的需求下降严重，只有萧山是收到一定供应放量的影响；

▲3月杭州各区租赁供需环比

以产品形态来看，一、二居室的供小于求，尤其是一居室的需求很缺，而三、四居明显过剩。房企利润率极低的情况下，有需求的小面积一二居会一直不做，租不起的三、四居反而越做越大越做越多，这种需求错配的极端情况笔者详细写过（真正的稀缺：一居室住宅之殇 | 房叔说No.648）；

▲3月杭州各价格段租赁供需环比

以供需情况看，全价位住房租赁需求走弱，最坚挺的3个价格段是1500-2000，7000-8000，1.5w-2w，这正好对应刚需单间、核心地段刚改户型及略远的舒适改善、豪宅类产品的中小户型。

依靠这些可以得出杭州的租客画像：1-2人为单位的低收入人群人群最大，要么一居室、要么一定面积的合租；

整租人群以有一定收入能力家庭为单位，爱改善面积段从刚改到舒适改善这段，容纳多人口多代际的居住需求；

顶级收入人群不足，豪宅只适合买和资产配置，租住还是选个小面积的。

接着，按图索骥，照着租客需求画像看租客流向，哪里二手房不好卖、挂牌多、好租、一、二居多？老城区及周边；

然后，一、二居外溢的需求去哪？成为合租户流向二手不好卖的三居产品集中又溢出的板块，也就是带地铁的刚需定位板块，三墩、勾庄、南卧等等。

当一个板块和住区持续形成低收入租客聚集，因为居住氛围杂，自住比例下降，就新房的价格潜力以及二手的保值预期来说就走弱；

同理，上班距离不远的新房次新房，大四房、五房的改善房居住区板块就走强，因为面积大价格门槛高，自住多了，居住氛围纯粹，哪怕有租客，高收入家庭也多，板块的潜力就走强，比如前几年的申花，这两年玩了命不停做大的未科，从产业区域转型做强居住属性。

最后，有购买力的强中产及富人二代逐渐向两大区域聚集，未来的产业中心——以未科为核心的大城西，以及行政中心+当下产业中心——拥江两岸。

▲杭州三中心顶层设计

就楼市预期而言，三大中心只有俩值得，不再有武林门、杭发厂，当新中心在静滞的经济环境下创造不了增量的新需求，就必然伴随着对老中心全方位的虹吸。

|PART 5|

无论多执拗，老钱的下一代终于会看到岁月斑驳而爱不动老城，留老人守着根，自己去往新世界。

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文/一叶编辑/一叶